聚焦“428新政”| 降低开发成本、购房门槛 贵阳楼市“减负去化”

2022-04-30 08:10:26|来源:乐居买房
摘要|

  全国楼市松绑潮正在持续,继4月16日昆明进行楼市松绑后,贵阳也于昨日出台了楼市新政。

  新政17条”,降低开发成本、购房门槛

  4月28日晚间,贵阳市人民政府官网发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知 》(下称《通知》),通过五个大类共17条新规,为房企进行开发成本减负,降低购房者门槛,激发市场购买力,促进房地产业良性循环和健康发展。

  对于房企,《通知》提出要“减轻开发成本”。允许土地按挂牌起始价成交、项目周边公共设施由属地政府统筹实施配建、满足装配式建筑要求的墙体预制部分可不计入规划总建筑面积核算。

  还将引导银行增加对开发商的信贷支持,满足建筑企业合理融资需求,保障在建工程项目建设如期竣工交付。

  这对正面临融资成本加剧、资金流动困难等问题的部分房企来说,无疑是“雪中送炭”,也让贵阳房企一定程度上减轻配建成本负担。

  而在过去,贵阳房企在高额的土地价格、配建要求以及过高的商业比例下,面临成本高、变现难等问题,有的项目基本贴着成本在卖。

  贵州省房地产研究院副院长 贵州财经大学博士、硕士研究生导师 夏刚认为,“本次的新政策提出的“满足合理信贷需求”,能为开发商释放、缓解资金压力带来积极的作用”。

  贵阳楼市资深评论人、【樾筑】主理人杨博则表示“在降低房企拿地开发成本方面,本次政府实实在在做了让利,相信可以重新激活房企在贵阳的投资热情”。

  对于购房者,《通知》则从公积金贷款和改善性购房首付方面进行调整。即将采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金,扩大住房公积金制度受益面,新增个人补息贷款规模20亿元,贷款发放时间控制在3个月内;实行首套房贷款首付20%政策,对已经结清首套房贷的二套改善需求家庭,执行首套房贷款政策。以此来降低购房门槛,激发购房需求。

  此外,《通知》还提出允许非住宅商品房项目按程序申请调整性质用于住宅等其他用途开发建设、鼓励实物安置,来提升商品房存量流通性;加强保障性租赁住房补贴、允许购房人申请到购买商品房所在社区落户等。

  易居研究院智库中心研究总监 严跃进认为,此次贵阳市的楼市新政对于楼市的矛盾抓得比较准,能够切中要害,对于稳定贵阳楼市有积极作用,客观上也可以带动市场交易行情的提振,促进房地产市场良性循环发展。

  贵阳楼市止跌,新政护航助力

  至今为止,房地产政策松绑收效仍然比较微弱,楼市、地市情形依然不容乐观。

  据4月18日,国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示,1-3月份,商品房销售额29655亿元,同比下降22.7%;商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%。行业投资也处于一个较低的水平,2022年1-3月全国房屋新开工面积29838万平方米,同比下降17.5%;房企土地购置面积同比增速为-40.9%。

  在此背景下,郑州、昆明等在内的二、三线城市已开始实施“救市”无可厚非。据了解,目前已有超70城出台房地产政策百余条,其中包含郑州、苏州、昆明、南宁等省会城市,内容主要涉及放松限购政策、降低首付比例、为房企提供资金支持等方面。

  但与持续下跌的部分城市相比,贵阳楼市自2022年1月份后,逐渐从去年的降价甩卖中恢复,楼市有所稳定。

  据贵阳统计局数据,1-2月,贵阳房地产开发项目投资同比增长4.9%,房屋销售面积133.9万平方米,同比增长19.4%,销售额116.46亿元,同比增长9.1%。其中,住宅销售面积103.46万平方米,增长4.1%;住宅销售额为94.86亿元,降低2.1%。

  与此同时,根据国家统计局的数据,1月份贵阳新房价格指数也是小幅度回升,让贵阳从9月份后四连跌的境况中走出来,3月再次环比上涨0.2%。

  而在机构数据中,贵阳楼市成交数据从1月份环比下降34.35%,到2月份受春节影响环比下降45%,再到3月份环比大涨61%,一步步恢复较为稳定的状态。

  尽管楼市成交数据有所回暖,但在拿地投资方面,受限于贵阳城市能级和行业现状,即使土地楼面价较去年有所下调,房企还是选择保持观望。

  截至3月份,贵阳共计挂牌31宗商、住用地,总面积约112.47万方,但仅成交12宗,总成交面积约47.58万方,揽金21.97亿元。不过,成交房企多为国企平台,大房企中仅有中铁置业拿地补仓花溪。

  所以,贵阳本次出台的楼市新政并不算真正意义上的“救市”政策,更多的是一种引导政策,一方面或对即将到来的“五一黄金周”楼市起到刺激作用,有望助力楼市成交继续企稳;另一方面则通过给开发商让利,激发房企信心,参与拿地投资。

  从降价到保交楼,开发商“正向内卷”

  “基于贵阳几乎没有任何的限购、限贷和限售措施,所以新政对需求端的刺激作用或许不会非常明显”,贵阳楼市资深评论人 【候鸟房评】主理人 黄灿(鸟叔)说到。

  事实上,从上文数据可以看出,贵阳楼市需求依旧比较巨大,即使在没有政策、价格刺激的情况下楼市也能够止跌回正。

  而当价格下探到一定程度后,会引发大量的购买。如2021年上半年“半价”购房的恒大项目曾连续霸榜贵阳楼市成交榜单。之后,亦有不少房企祭出“打折”大招,进行年终抢收。

  但现在铺天盖地的房企暴雷、项目停工烂尾等信息,使得购房者担惊受怕,信心来到谷底,不少购房者表示,不是不想买,而是不敢买。

  所以,今年贵阳房企一改往日主打价格、销量的风格,纷纷宣传起工程进度、保品质交付等内容来。

  比如美的置业西南区域正在进行一场名为“延期交付 赔你“首付””的品牌宣传活动,以此树立品牌影响力,提振市场信心;贵州当代MOMΛ未来城4月19日进行复工复产,力争保品质交楼......

  还有房企着力宣传其在“三道红线”下的稳健表现,甚至有楼盘打出“国企现房,更有保障”之类的广告标语。

  而在更早之前,贵阳市场中还有房企自发组建“品质联盟”,为正处于“混乱”中的贵阳市场树立正确信心。

  虽然这些“正向内卷”的宣传,很大程度上是从品牌和项目的利益出发,但也给正在逐渐平稳回暖的贵阳市场注入“强心剂”。

  此外,可以看到在即将到来的“五一黄金周”里,大力打折促销的项目并不算多,相反不少项目策划了万国美食节(建发三盘联动)、五一趣玩计划‍‍(麒龙湖山悦府)、全民抖音短视频大赛(华润置地·悠山悦景)等趣味品牌活动。

  那么,在市场逐渐企稳,房企自发树立市场信心的情况下,贵阳楼市新政能否让市场进一步回暖?

  有业内人士说,“贵阳这次楼市松绑,也是继其他城市放松之后的一个重要举措,不仅有利于提升贵阳楼市的信心,对贵阳整个房地产市场的健康发展也是一个有力的推动”。


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