乐居买房讯（编辑 番茄）“法律规定先验房，再收房”、“尽可能书面形式明确双方权利义务”、“核对双方签订的合同，书面明确双方约定协议”，一连串的金句、维权实用小Tips、良心建议等，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。北京盈科（贵阳）律师事务所专职律师郭英，做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

  直播结束后，我们对郭律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

  Q：【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

  A：根据商品房买卖司法解释12、13条，（1）主体结构质量不合格的，解除合同+退还房款+违约责任；（2）非主体结构质量问题，但影响居住，解除合同+退还房款+违约责任；（3）非主体结构质量问题，不影响居住，修复或修复费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  Q：家住白云区刘女士买的房子小区绿化和之前买房介绍的不一样，原本说是绿化的地方被规划成了地面停车场。绿化面积减少了很多，这种情况下，业主要怎么维权？

  A：根据《商品房销售管理办法》 第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。《商品房买卖合同解释》第十三条规定，房产交易中如果发生买卖合同纠纷导致自身权益受到侵害，购房者或者开发商可以采用口头、书面等多种形式和对方直接沟通，提出存在的问题并商议解决方法。

  Q：陈先生2019年购买了一套新房，原定2021年11月交房，但现在已经3月份了，这个楼盘还没有交付，这种情况要怎么处理？

  A：针对开发商延期交房问题，郭律师表示，延期交房首先需要明确延期原因，如果是开发商自身原因延期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

  无约定的情况下按照法定处理。购房人催告：开发商三个月履行期，逾期解除合同；开发商催告：三个月内行驶解除权，逾期解除权消灭；开发商未催告：一年内行驶解除权，逾期解除权消灭。

  Q：装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

  A：一般情况下，精装房会有一份清单，业主收房前一定要查看房屋实际装修情况是否和清单目录相符合。如果是毛坯赠送装修的，也应该有一份精装协议，协议上也会对装修的类目、用料、双方责任有一个明确的界定。遇到这种货不对板的情况，首先核对一下双方签订的合同，如存在违背合同的情况，则依据合同约定的情况处理。

  如果是购买毛坯赠送装修的情况，业主验收精装时，最好找一个专业的验收团队，出具一个专业的验房报告。业主在签订购房合同和装修合同的时候，明确约定房屋的装修标准，如装修的材料、装修工艺等内容，以及如果出现装修质量问题。同时，对于装修质保期的起算时间也建议要关注，在双方验收通过之后再开始起算质保期，如出现问题时，也更方便大家维权。

  Q：业主在2016年购买的新房，已经入住一年多了的，但最近办理房产证时，发现产权年限缩水了，其购房合同上写明土地年限为70年，在办理产权证书时却变成了50年，面对该类产权、面积缩水问题，购房人应该怎么办？

  A：这种情况下，开发商与购房者签订的合同有可能存在问题，很可能是合同有漏洞。一般情况下，一个项目由两个或多个地块建设开发的，那每个地块的功能不一样，使用年限就不一样。如果出现占用两块不同使用年限的土地，那么房屋占哪一边土地面积大，就根据占地面积大这块土地办理产权年限。所以，在签订合同前，一定要确定自己购买的房屋是建在哪个地块上！

  Q：有业主反映，他们在交房验房的时候，开发商要求他们先交房才能验房，但是业主害怕验房后存在质量问题，但是他们已经答应交房了，开发商会不认，这种情况怎么办？

  A：虽然截至目前还没有一部专门的法律具体规范交房流程，但根据《房地产管理法》、《合同法》、《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》等法律法规及相关行政法规、规章的相关规定，都指明交房流程是“先验房，再收房”。

  如果遇到必须先收房再验房的情况时，建议业主一定在房屋的交付单据上注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，并在签字处写上日期时间。这就表明你在签署文件时，并没有对房屋质量进行认可。同时，取得新房钥匙后业主要第一时间验房，发现问题及时拍照保存，并要求开发商进行维修，并留下开发商承诺维修的书面凭证。

  需要提醒的是，收房环节一般也要求开发商向收房业主出示《建设工程质量认定证书》，并向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《房屋土地测绘技术报告书》等相关证件。