正文

  城市更新行动是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目，

  去年年底，住建部发布署名文章《实施城市更新行动》；2021年全国两会，“城市更新”被首次写入政府工作报告；各地也纷纷把城市更新写入各个省市的《十四五规划》，

  但很多地方沿用过度房地产化的开发建设，大拆大建搞城市更新，有些城市甚至提出的城市更新计划需要“拆掉”半个区。

  现在，这种大拆大建、简单粗暴的城市更新难了！

  01

  8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），

  《意见稿》指出“近期，各地积极推动实施城市更新行动中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向；出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。”

  定调干脆直接，直击要害，措施要求也极具针对性，从各个方面严控大拆大建，

  《意见稿》明确实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，确保住房租赁市场供需平稳，坚持应留尽留，保持城市记忆：

  1、严控大拆。违建和危房可拆，老城区更新项目内，拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；

  2、严控大建。除必要的公共服务设施外，更新项目内拆建比不宜大于2。可增加住房成套化改造、建设保障性租赁住房、公共服务设施和基础设施等；

  3、严控大搬迁。不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，安置率至少要50%；

  4、确保租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁，解决新市民、低收入困难群众等租房问题，租金年度涨幅不超过5%；

  5、应留尽留，探索微改造。老建筑、历史建筑，不随意拆、迁、失修、闲置；不破坏传统街巷格局，不随意改道路、禁止修大马路、建大广场；采用绣花功夫，对老区进行修补更新。

  虽然政策还只是征求意见稿，并非正式发布，但在这之后，全国城市更新的风向就要变了。

  02

  而多次置身楼市调控之外的贵阳，在这一政策下是否会受到影响？

  今年，贵阳以双城区为主阵地的“三改”极其热闹，人民大道云岩段棚改地块接连成功出让，电建地产、海伦堡等房企进驻三马片区，

  车水路、观水路、青云路、鸡场片区等区域完成了土地出让或规划公示，

  青山小区、兴隆片区、云岩西出口片区等老旧小区改造项目也如火如荼地进行着，

  这些一个个城市更新项目的签约、落地、开工，在描绘着贵阳“三改”的成绩与宏图。

  前不久， 贵阳提出“8月15日棚改项目用地应挂尽挂”，为下半年贵阳城市更新尤其是棚改工作起一个好头，

  而且贵阳目前的城市更新保持着理性，对项目可行性反复调研、考察，严控企业准入门槛，多次与意向企业就开发方式、规划布局进行商谈，

  没有像昆明2007年开始的那场“造城运动”，盲目规划，大拆大建，导致供需失衡，项目烂尾；

  但三马片区、花冠路、沙冲路、鸡场片区等多个区域仍有大面积急需改造的棚户区、老旧小区，贵阳仍要在拆、建中继续前行，

  只是，步子慢，部分百姓不愿意，城市面貌改善也慢；步子快，尺度难以把握，市场容易遭受冲击，

  面对突如其来的“限拆令”，贵阳城市更新步子缓一缓，思路捋一捋，经验借一借，或许能探索出更优质、有机的城市更新方法。

  03

  对于住建部限拆令新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策具有非常好的示范效应，

  此次政策后，全国各地城市更新的具体操作会有所转变，大拆大建的模式会得到纠正，相对应的，如何进行小规模、渐进式的有机更新，成为后续关注的重点。

  当前，贵阳在三改等方面持续发力，通过三改工作，也能够加快城市存量土地开发和城市面貌改善，

  而住建部提出的“限拆令”，对于贵阳是有启发的，贵阳在城镇化发展的进程中，也要注意相关风险，避免大拆大建，

  所以在后续此类项目的推进中，不能盲目为了城市更新而更新，更要注意城市的各类诉求。

  对于一些具有城市文化底蕴的项目，建议以小修复的方式进行，这样即减少了城市更新的成本，也确保了文化要素的传承。

  类似政策也值得贵阳相关房企的关注，注意和政策匹配，真正在贵阳市场上形成优秀的产品。