正文

  导语：回望整个2021年，虽然贵阳市场经历了上半年的热度迭起，到下半年的迅速降温，但是政策没有重大变动、三改、城建等基本面仍然平稳向好，整个城市和行业仍然值得期待，而在过去这一年的沉浮更迭中，每一个条线也有着鲜明的特征值得我们去复盘和归档。

  值此，乐居贵阳新媒体特别推出年终系列策划《读档2021》栏目，将以专业房地产媒体视角，从市场政策、土地、成交、企业、城建等方面，全方位回顾2021年的贵阳楼市变化，并对2022年作出展望，复盘黔城楼市，与行业同频共振，迎接新的市场周期和发展。本期，我们将聚焦“成交”，看看2021年贵阳楼市市场的变化！

  2021年贵阳市场前热后冷，商品房市场供销量价齐跌，“高性价比”刚需产品成交上扬，刚需主导住宅市场；名企暴雷，头部房企业绩退坡，“国家队”及中尾部房企奋起直追；而价格保持低位运行，成交或小幅回暖，然而整体市场回升仍需较长时间周期。

  01 商品房供应量连降4年，新房均价同比持平

  自2017年以来，贵阳市场进入快速发展阶段，2019年房企推货速度加快，量价齐升，市场消费力有限，市场存量快速上升；2020年因疫情，企业推货放缓，“以价换量”均价降低，推动去化；

  2021年，贵阳商品房供应体量连续四年下降，供应量约为785万平方米，同比去年降低12%；下半年消费者观望情绪浓重，成交体量约为717万平方米，跌至2019年水平，全年市场热度较低，房企“抄底”房价，呈现出供大于求局面，成交均价跌至10401元/㎡。

数据来源：克而瑞贵阳

  其中，商品住宅市场供应量约为627万平方米，成交量约为554万平方米，成交均价为10510元/平方米，同比基本持平。

数据来源：克而瑞贵阳

  单月看来，2021年初受春节假期影响供销均处于低位，受全国部分城市第一批次集中供地影响，年中贵阳商品房市场供销大涨，达到全年峰值；下半年成交量价下滑明显，12月成交均价跌至9692元/㎡，库存升至1303万方。

数据来源：克而瑞贵阳

  房价下跌主要基于两个方面：第一，市场存量增加，供大于求，房企实行“以价换量”，导致总体成交均价下降；第二，贵阳各区域价值分化凸显，观山湖区保持量价高位，白云、花溪及经开区均价较低均未“破万”，花溪区以价换量明显，南明、乌当去化压力较大。

  02 板块两极分化凸显，观山湖区成供销主力

  2021年，在贵阳主城六区板块分化凸显，仅核心区量价稳固，主城价值认知回归理性，而新开项目去化普遍遇冷，量价难以共同实现。

  在价格方面，观山湖区均价最高，达到12380元/平方米，南明区、云岩区、乌当区均价破万；而白云区、花溪区、经开区均价未破万。

  数据来源：克而瑞贵阳

  此外，贵阳各个板块间成交量两级分化明显，南明区、观山湖区核心板块受区位影响成交均价较高；云潭、三马及花溪新城板块位列成前三，三板块作为城市外拓新兴发展区域，未来价值空间较大，成交量居高不下，成交均价接近城市平均水平；

  其中，南明区核心板块（中心城区、城南、城西等）呈现量价齐增，城市边际板块（麦架、东风、新添等）趋冷明显，呈现量价齐跌现状。

  数据来源：克而瑞贵阳

  在项目成交金额方面，万科翡翠公园以23.05亿元夺得年度住宅项目销冠，其次是中铁阅山湖18.01亿元，第三则是恒大金阳新世界16.63亿元；从项目销售金额来看，品牌房企品质项目推动业绩，上榜项目多位于观山湖区，而部分恒大项目以价换量明显；

数据来源：克而瑞贵阳

  03 刚需为成交主力，80-120㎡产品热度上涨

  近五年来，高层依旧是贵阳主要成交主力，市场成交保持92%的高占比，而别墅占比压缩至1%，洋房基本与去年持平为7%，“刚需”依旧主导市场需求，改善需求进一步受到压制，别墅、洋房需求持续保持低位运行。

数据来源：克而瑞贵阳

  此外，消费者住宅面积的需求喜好偏向“高性价比”刚需小户型，60-80㎡小幅上升至5% ，80-100㎡成交占比上扬明显，由原来20%上升至24%，100-120㎡刚改善型产品占比小幅滑坡两个百分点，小户型市场份额占比提升并成为市场主流；而改善占比虽微幅下滑，但仍然有一定市场份额。

数据来源：克而瑞贵阳

     04 头部房企”暴雷” “国家队”发力直追

  2021年因龙头房企受到企业经营不善的负面影响，表现不如往期，“国家队”和中尾部房企发力明显，各梯队门槛差距大幅缩短。

  从销售金额榜单来看，恒大业绩140.54亿元领跑，但成交均价不足万元，以价换量明显；前十房企均为品牌房企，唯一一家前十本土房企中天金融凭借大盘中天吾乡的热销业绩达73.26亿元位居次席；2021年全年，前五入榜门槛降低至55.8亿元，前二十入榜门槛显著上升至11.2亿元，头部门槛下降尾部房企直追；

  数据来源：克而瑞贵阳

  从榜单销售业绩来看，贵阳房企表现两级分化明显，排名前六企业基本无明显变化，业绩同比去年退坡严重，第七-第十三名上升明显，对比同期同排名业绩表现分别上升34%及28%；“国家队”奋起直追，霸榜央（国）企由原来三家跃升为五家，尾部房企也稳步追赶局面。

  总结

  2021年贵阳区域内知名房企暴雷，“以价换量”战术收益不尽如人意，2022年贵阳市场价格或继续保持低位运行，消费者“观望”情绪也将逐步褪去，释放少部分需求，成交或小幅回暖，但市场仍需较长恢复期缓步入“暖春”。

  此外，在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

数据来源：克而瑞贵阳，统计范围包括贵阳市主城六区（云岩区、南明区、观山湖区、花溪区（含经开区）、乌当区、白云区）。