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  2021年是全国22个重点城市住宅用地“两集中”(集中公告、集中供应)新政落地的第一年。这一年里，全国土地市场发生了翻天覆地的变化，由首轮土拍“热度高涨”，发展到第二、第三轮集中供地市场的“由热转冷”。尤其是受房企融资难度加大和楼市下行影响，下半年，国企托底、流拍、提前中止出让成为土拍市场的几大关键词。

  2021年重点城市供地计划仅完成74%

  克而瑞研究中心数据显示，2021年，22个重点城市涉住宅用地总成交面积为13833公顷(仅统计各城市集中供地区域)，与2020年全年相比下降了5%。同时，22个重点城市的住宅用地实际成交量占全年计划供应量的比例平均仅为74%。这说明，2021年重点城市住宅用地供应的实际完成度并不高。

  2021年，土地成交规模降幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等城市。以上城市的涉住宅用地总成交面积降幅均超过了20%。

  同时，也有一部分城市2021年的住宅用地成交量较2020年显现大幅增长，譬如上海、合肥、苏州等城市，同比涨幅均超过了30%。

  我们认为，对住宅市场仍处供不应求情况的城市来说，未完成年度住宅用地供应计划，意味着该城市未来市场供求关系将更加失衡，市场调控也会面临较大压力。

  2022年重点城市的土地溢价率仍将维持低位

  我们预计2022年土地市场发展仍以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。反映在城市土拍指标上，各地的流拍率或将进一步回落，土地溢价率指标仍将维持低位。

  从供地结构来看，2022年的土地市场会随着“十四五”规划的住房保障相关工作全面推进。如北京2022年第一批次的集中供地中有4宗地块配建了保障性租赁住房。在北京的示范效应之下，我们预计其余城市保障性住宅地块的比例也将有所提升。

  从城市土地供应角度来看，一方面，为提振市场信心，保证住宅用地出让的连续性，部分城市将会进一步降低土地出让门槛。另一方面，三轮土拍中，土地市场热度明显回升的城市(如杭州、上海)的实际地价并未出现明显回升。据克而瑞研究中心测算，上海第三轮土拍的实际地价与第二轮地价基本持平，杭州更是第三轮显现出地价回落的态势。因此，房企也不必太过担忧土拍调控政策会再度收紧。

  归根结底，“稳地价、稳预期”是土拍调控的重中之重。2022年部分城市的溢价率水平或将会出现短期回升，流拍率也会有所回落，但各城市实际地价仍将以持平或缓升为主。