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“国”字头房企发力明显,贵阳楼市或迎来品质化发展时代
来源:乐居买房2022-01-14 18:02:50

贵阳楼市或迎来品质化发展

  乐居买房讯 导语:回望整个2021年,虽然贵阳市场经历了上半年的热度迭起,到下半年的迅速降温,但是政策没有重大变动、三改、城建等基本面仍然平稳向好,整个城市和行业仍然值得期待,而在过去这一年的沉浮更迭中,每一个条线也有着鲜明的特征值得我们去复盘和归档。

  值此,乐居贵阳新媒体特别推出年终系列策划《读档2021》栏目,将以专业房地产媒体视角,从市场政策、土地、成交、企业、城建等方面,全方位回顾2021年的贵阳楼市变化,并对2022年作出展望,复盘黔城楼市,与行业同频共振,迎接新的市场周期和发展。本期,我们将聚焦“房企”,看看他们如何在政策与调控的束缚中,戴着“镣铐”跳舞。

  2021年的房地产行业可谓是波澜起伏,风云变幻。随着“三条红线”供给侧政策的出台,房地产行业也不得不转变营销思路,寻求新的发展模式。在这一“急转弯”的过程中,房地产行业难免会遇到一些困难和挑战,在这样一个大环境背景下贵阳的房地产市场也处于挣扎之中,集中供地,多地流拍,去化周期长,量增价跌等现状都昭示着整个市场的低迷。

 房企拿地态度保守,销售额两极分化

  根据克而瑞年报数据,拿地方面:2021年摘地企业多为央(国)企,中铁建、万达摘地积极全年累计拿地均破百万方,金科、中铁、龙湖等实力名企进行60-40万方体量补仓,其余典型房企仅摘取个别小体量地块,拿地态度较为保守。

贵阳楼市或迎来品质化发展时代

数据来源:克而瑞

  面对少数先天条件优越的地块,房企参拍热情高涨,高溢价高楼板价不断刷新土拍记录,例如招商、龙湖、中交、华润四家实力房开均参与竞拍的党校地块,最终龙湖23.68%高溢价摘得此地块;非核心地块地块,房企拿地热情退却明显,土地市场“冷热”交替明显。

  房企销售额方面:表现两级分化明显,排名前六企业基本无明显变化,业绩除融创稳步维持,其余同比去年退坡严重,排名7-8以及排名16-20上升明显,中部以龙湖、新城知名房企为例,对比同期同排名业绩表现分别上升34%及28%,尾部房企也呈现“全片飘红”稳步追赶局面,金科、远大、贵州富中全力追赶跃进上榜。

贵阳楼市或迎来品质化发展时代

数据来源:克而瑞

  从榜单可以看出,“国家队”奋起直追,排名10-20霸榜央(国)企由原来三家跃升为五家,且业绩同比去年均呈现“飘红上扬”,民企表现不如往期,退榜滑坡明显;排名不变的4家房企,恒大多个项目以价换量明显,保持第一,中天作为本地房企凭借热销项目保持第二,万科、融创以住宅、商业、公寓齐开花的优势分别居于第三、第四;新上榜的8家房企中共有4家央(国)企,项目均以住宅为主,央(国)企的持续发力,加剧了市场竞争,也让贵阳房企的梯队格局发生了变化。

  新进房企的动作与项目

  房企的入驻代表着对这一城市市场的认可,贵阳在经历过2018年17家百强房企的大量涌入之后,房企入驻率趋于平稳,据了解,2021年仅有飞洋、佳源2家房企新进贵阳,且都通过拿地、收购、开盘等动作开启了落子贵阳的序章。

  飞洋控股成立于1998年,是一家以地产投资开发为核心主业的多元化协调发展的企业集团。

  截止2020年底,飞洋地产已在川、渝、黔、鄂4省市12城开发项目22个,其产品体系有世纪城系、天地系、华府系、尚院系、梦想城系。

  2021年6月23日,飞洋旗下上海黔美置业有限公司与红星美凯龙控股集团有限公司旗下上海黔博置业有限公司共同出资成立的贵州展大房地产开发有限公司以5.02亿元竞得白云区氧化铝片区的G〔21〕047号地块,楼面价3005元/㎡,成交面积57807.93平方米。

  红星美凯龙在贵阳不仅打造有高端住宅项目红星观山天铂,还入驻了爱琴海购物广场、红星美凯龙广场等多个商业项目。

  此次与红星控股联手拿地,预示着两家企业战略布局目光趋同,共同在白云区打造的FNF星悦,是飞洋地产首次进驻贵阳的项目,也是红星美凯龙在贵阳深耕的又一作品,FNF星悦涵盖了多维业态、青年互动社区、全龄教育、九大生活服务、定制精装等内容。项目户型建面约为65-175㎡,其中65-108㎡为灵动高层,95-110㎡为百变跃层,125-175㎡舒阔洋房。

  今年贵阳地产圈的重磅炸弹,莫过于中天被佳源收购这个消息。作为本土房企,中天承载着诸多贵阳地产人的记忆,其打造的多个项目也曾是贵阳热销的楼盘,除了感慨之外,更多人关心的是收购中天的这个企业什么来头。

  9月3日,中天金融集团的一纸公告,宣布中天城投的荣光即将落幕,也揭开180亿元(暂定)背后神秘的买家——佳源。

  12月3日,中天金融集团发布公告,正式将旗下中天城投百分之百股份以89亿元的价格转让给佳源创盛和上海杰忠。

  其实,早在6月,佳源国际以总价格30.98亿元摘下起拍价8030元/㎡的南明区地化所这个“地王”地块,最终成交楼面价8155元/㎡,创造了贵阳历年来的新高,也宣告了佳源强势入驻贵阳的消息。9月30日,佳源执笔贵阳的首个项目佳源·贵阳印象案名正式亮相,意味着佳源将以集团最新一代高端产品序列——印象系,焕新贵阳市场。

  已入驻房企的应变与作为

  翻阅2021年贵阳市场的月报,高频词莫过于以价换量,这也凸显了贵阳地产市场的尴尬现状,房企想要资金回笼,购房者又摇摆不定,只能通过价格战来吸引客户。“只花买地的钱就能买房、一口价秒房源……”等等让人瞠目结舌的操作层出不穷,但却收效甚微,金九银十营销也惨淡收场。在这些氛围渲染下,又有房企转变思路,降价卖现房、降价团购等“新营销”相继登场,确实,对于当前的贵阳市场,期房和现房之间,后者更让人心里有底。

  那些“三条红线”全绿的房企也将此作为宣传点,希望以此能让购房者建立信任感,各个央(国)企也纷纷提亮“标签”,力图在混乱的市场中看起来更可靠一些。

  身处“旋涡”之中,也有房企选择共同前进。2021年10月20日,华润置地、建发房产、中海、龙湖和万科联合举办贵阳品质人居论坛,共同发布品质人居宣言。这五家房企的共通点都是较注重项目交付品质,且都知道交付口碑的重要性,愿意在交付上下功夫。在当前遇冷的贵阳市场,五家房企联合发声,既在市场上强化了自身的品牌形象,从另一方面来看,也能推动贵阳市场向好向上发展,让购房者有更清晰、更明确的好房选择。

  对于困顿的贵阳地产市场而言,亟需树立穿破迷雾的信心,降价是营销手段,但却不是破云之箭,唯有将品质奉为圭臬,才能重塑行业的信心,重塑购房者的信心。

  当然,也不是所有房企都在走降价这条路。还是有不少房企选择从产品上下手。无论市场如何变幻,价格如何涨跌,对于购房者来说,最关注的,还是房子本身的品质。这个品质既包含项目的用料、工艺,也包含后续的服务及文化内核。品质没有标准,但却有标尺,在品质线以上的产品,必然是购房者的首选,因此也不难理解为什么在降价潮中依然有坚持产品为先的房企。

  据数据显示,2021年11月份贵阳新建住宅售价1.1%的环比降幅,已经创下了自2018年以来的最大月度环比降幅记录。但12月的双12和双旦营销节点,依然有不少房企仍在释放优惠信息,说明房企头上的压力只增不减。在产品方面,90㎡以下,以及144㎡以上的大小户型出售降幅明显,而刚需和刚改等合理需求更为关注的90-144㎡面积段新房售价,环比跌幅则相对较小,那些选择将重心放在产品上面的房企,接下来的产品结构或许也会相应做出调整。

  品质趋同化下有哪些新的改变

  观察贵阳楼市不难发现,产品户型趋于保守,建面约90-140㎡这个面积段的产品是主流。在市场遇冷下仍然将重心放在产品上的房企都面临了品质趋同化这一现状,那么在品质化发展时代,如何迎来改变,又是大环境下房企新的命题。

  近年来贵阳楼市涌现了一批优质户型产品,吸引了不少购房者的目光,例如华润九悦建面约178平米高层户型,为贵阳楼市首次带来了方厅的概念;以及建发和玺1.8容积率的新中式跃层产品,这些产品都或多或少为贵阳市场带来了户型产品上的创新,再回到品质趋同化的话题,当品质已经不再是优于竞品的买点,那么产品的创新与升级,就是房企交出的答卷。

  困局下也有房企进行主战场的转移,将阵地下沉地州,正如之前贵州本地房企麒龙的选择,在知名房企争相进驻贵阳的时候,麒龙选择避其锋芒,布局转向地级城市,并尝试转型,逐渐寻找到合适自己的发展模式,早在2017年,碧桂园已经实现贵州省全域覆盖,碧桂园在地州上打造有多个项目。据悉,景融集团也在积极与地州接触,或寻求新的发展机会。相较于贵阳市场的激烈竞争,地州级城市的市场或许更有发挥的余地,但最终如何抉择,还得看房企的布局导向以及市场大环境的走向。

 总结:

  如果说房地产市场是一汪海域,那房企就是海上航行的船舶,逆水行舟,不进则退。2021年的贵阳市场有本地房企黯然退场,也有新进房企高声亮相;已深耕多年的房企也并没有选择“躺平”,面临考验,品质说话,局势动荡,行稳致远,大多数房企都使出浑身解数,依靠自身的各个优势,努力在这片“风浪”中立稳船帆。

  在政策与大环境的双重高压下,房企在前行的路上可谓是如履薄冰,但是随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而走向良性循环。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及,释放出很强的信号意义,对重建行业信心,解决当前行业遇到的问题,都有至关重要的作用。最近,包括央行及住建部在内的众多部门,关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”,“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。


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