金阳南商圈,谁是真大佬?

2018-11-08 11:16:12|来源:鸟叔房评
摘要| 金阳南好,金阳南妙,如果你想置业观山湖,又希望享受充分的配套资源,那金阳南真的值得你好好关注。

  金阳南好,金阳南妙,如果你想置业观山湖,又希望享受充分的配套资源,那金阳南真的值得你好好关注。

  金阳南商圈,潜在的商圈大佬

  说项目之前,先来聊聊金阳南商圈。在以前的很多文章中,我都提到过这个商圈。在我的心理定位里,这里很有潜力进入未来十年贵阳商圈第一梯队(至少前三)。

  为什么这么说,有几个方面和大家探讨探讨。

  先看商业标准,商业标准就是引进品牌的标准。比如对最近火热的云上方舟,我是有点失望的。引进品牌的级别,与我预想中有不小的差距。在我的心中,一个中上的购物中心应该有以下标准:影院至少配制IMAX;快餐饮星巴克、麦记、KFC必须有;快时尚优衣库、HM、ZARA、MUJI、GAP……怎么着都来一两个;超市永辉打底,高一点最好是山姆店、麦德龙;新超市盒马鲜生或者超级物种;重餐饮海底捞、莜面村、外婆家或同一级别……从这些标准来看,云上方舟欠缺不少。

金阳南商圈,谁是真大佬?

  ▲中国标杆级商业:成都太古里

  为什么我看好金阳南商圈,首先关注的就是商业标准,商业品牌中宜家可以算是排头兵,宜家不用我多说,虽然不是什么奢侈品,但绝对是自带流量的大户,开业必火、周末必堵车。接下来的快时尚,世纪金源已经有优衣库这个标杆,九方购物中心(现在应该叫万科广场?后面都统一叫新都荟商业吧)如果能带来HM、ZARA、MUJI就足够形成互补。而快餐饮上,星巴克(不管你承不承认,星巴克的数量多少可有效反映城市商业成熟度)是必须的(世纪金源也是贵阳为数不多同时拥有两个星巴克的商业体),KFC和麦记也是标配。

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  影院方面,世纪金源的沃美其实已经不够看了,新都荟商业引进的是GVC,不过什么牌子不重要,重点是有没有IMAX?这个才是检验影院的标准。商超方面,世纪金源的永辉早就是贵阳最火爆的永辉之一,而新都荟商业引进的麦德龙可以算是商业的突破。我相信区域内还可以再容纳下盒马鲜生或者超级物种这样的新超市品牌。

  整个金阳南商圈,三大区域级甚至城市中心型商业体(世纪金源、新都荟商业、宜家)就是基本面,这个基本面在整个贵州来说都算是非常强势,而且形成了很好的合力,未来可以不断的吸引其他强势品牌入驻。

  其实上面说的品牌在大城市不算什么,但是在贵阳来说还是够打了。商业标准足够高、商业业态足够丰富,这是金阳南商圈的第一个优势。(贵阳什么时候才能有SKP、太古里级别的商业啊……)

  再看商业体量,以金阳大道与北京西路交叉的这个十字路口为中心,1公里范围内的商业体量有多少呢?不说街铺,我们只说集中型商业中心:首先是观山湖区老牌的世纪金源购物中心和国贸TP mall,总体量约30万㎡,目前在建的新都荟商业约14万㎡,在建的宜家家居约7.3万㎡,再加上规划中的中铁诺德中心,意味着未来几年内在这个十字路口将聚集近55万㎡的集中型商业,在整个贵阳,可能只有宇宙神盘花花可与之匹敌。

  再看周边人口基数,商气即人气。商业离不开人口,近70万㎡的商业,周边有多大的消费人口基数呢?我们来看看周边的住宅项目:

  巨无霸世纪城总体量约600万㎡,规划人口数量12万人;

  中铁逸都国际体量230万㎡,规划人口数量5万人;

  万科新都荟(中航城)体量146万㎡,规划人口2万人;

  普天中央国际体量130万㎡,规划人口约2万人;

  万科城体量120万㎡,规划人口约2万人;

  帝景传说体量70万㎡,规划人口约1.5万人;

  睿力上城43万㎡,规划人口1万人。

  周边主力小区共7个,常驻总人口将近30万人,在观山湖区来说这样的人口密度和人口基数非常可观,这也是促使商家选择金阳南商圈的重要缘由。

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  最后说说交通,整个商圈正好是十字路口,立交系统也已基本建立起来:下拉槽和高架桥。还有2号线的地铁站点,基本面是很好的。但是交通是个系统问题,这里的交通受限制最大的,其实是在二铺路口。二铺路口可以算是周边居民的苦主,每天都堵得欲仙欲死,但是对二铺的堵车,我有一些心得:

  1、其实二铺汽配城很多经营的店主都搬到清镇去了,那里剩下的主要是住户,但住户以后会搬到旁边的二铺安置房去。

  2、贵阳西出口的位置,决定了大量的车辆都会从这里进出高速,短期内这个不会改变;

  3、万科城那边的金阳环线没修好,万科城和新都荟的业主只能通过这个路口进出,再加上逸都国际的部分组团也是要使用这个路口,不堵车才怪。这个情况,在金阳环线通车后会好不少;

  4、管理非常混乱,两区交界处,特别是万科城门口的惠源路各种人、车混杂,还有很多车辆乱停乱放造成堵车;

  5、云北立交暂时没钱修了,云北立交的建设其实对这里的交通可以说是质的提升,但是目前没钱修停起的。

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  说好的地方,也要谈谈问题。金阳南商圈在我看来,主要存在以下几个问题:

  1、行政区划管理问题。金阳南这里是云岩区和观山湖区的交界处,交界处管理是有难度的,因为涉及到两区行政区划的模糊,很多建设治理事项都会遇到难点。但是两区交界的地方,往往也是人口稠密的地方,对商业运营来说是有基础的。所以此类地方,要么超神要么超鬼,就看行政管理者是否能处理好其中错综复杂的关系。这个问题,也是该商圈是否真能取得大成功的核心问题。

  2、商业展示面的问题。其实我想说的是这个商圈更多是自发形成的,在交通组织和商业展示面上做得真的不好。比如上跨北京西路的高架桥,基本上把四周的商业立面挡个严严实实,昭示面不够对商业来说伤害其实是很大的。还有配合商业体,应该再规划一些高层写字楼,做到天际线的高低错落有致,整个商圈的美观度就会非常好(新都荟和逸都国际应该有此规划,但成型时间会很长)。

  3、人行交通组织问题。先来看看2号线长岭路站的出入口,可以看到几个出入口均位于北京西路的北侧,而不是像大家想的四个路口都有出入口。这个设计带来的问题就是,坐地铁过来后,出站后必须过马路才能到达新都荟商业或世纪金源购物中心,对商业通达性来说十分不友好。按道理应该在站点与商业都做完善的接驳通道,对商圈的一体化发展才是最有利的。希望之后中铁诺德中心与新都荟商业中间能增加连接通道,在一定程度上尽量改善这个问题。

金阳南商圈,谁是真大佬?▲绿色点为地铁站出入口位置

  可以说,金阳南这个商圈值得期待,无论从哪一方面,它都具备了贵阳头部商圈的要素。但在商圈内,置业选择该如何做?谁是真的大佬?二手房我们暂且不说,目前区域内在售新房最受关注的就是万科新都荟和逸都国际的G组团(好像叫什么逸府来着?),今天就先来让他们PK一下。

  交通,孰优孰劣

  区位自不用多说,目前两个项目推出的产品均位于十字路口附近,都属于商圈内商业价值比较高的区域。但是交通上,两者确实存在差异。先看地铁站,上面说了地铁站的几个出入口均位于北京西路的北侧,逸都国际的G组团在这一点占了先天的优势。现在在售的G组团一期距离2号线长岭路站出入口直线距离也就是400米左右,算是比较正宗的地铁盘。而新都荟的在售组团,出小区之后就要过一个天桥才能到达地铁站,无形中增加了不少时间,通达性不够好。

  而且从交通组织来看,逸都国际G组团出小区后可以直接选择广州路到达金阳大道或云潭路,避开了北京西路二铺的堵点。而新都荟那边,目前来看要么是金阳南路、要么是北京西路,特别是宜家开业之后周末肯定会形成一个小堵点,难以避开。

  所以交通上,逸都国际G组团小胜万科新都荟。

  产品,各有千秋

  原来写过新都荟的主力产品,也点评过相关户型。

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  主力户型点评:

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  尚算方正,通透性一般,比较紧凑;

  带一个小的入户花园?算是吧;

  客厅开间不错,做到了4米2,而且没什么浪费的空间;

  主卧很大,可以比较宽裕的做衣帽间和主卫;

  但是主卧从客厅电视墙那里开门,动区静区分离没做好;

  两个次卧面积也不算小,适用性较强;

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  12个平方的大露台,三个房间朝南,采光面很好;

  带一个小入户花园,餐厅那边也有小阳台,通透性很好;

  客厅开间有点脑残,居然只有3.9米?太小气了,正常四房应该至少做到4.5米才比较舒适(但我估计在装修时可能会有改善);

  主卧很大,可以比较宽裕的做衣帽间和主卫;

  通道面积略有浪费,不过还好动区和静区分离比较好;

  逸都国际G组团本次推出的是一期组团,由8栋31层高层组成。组团内有2T4和2T3的产品,主力户型是110三房、140四房、150四房三种。各个户型的设计没啥硬伤,均好性较强。

  如果是刚需的朋友,建议看看5号楼,2T4的产品做了分区设计,可以有1T2的体验。户型都是110左右的紧凑三房,而且大面宽设计,客厅和主卧都朝南(也朝中庭花园),景观面较好。

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  如果是改善的朋友,可以看看1-4号楼的140四房产品,横厅设计迎合了现代潮流,尺度也足够使用。但两个140的产品,建议优先选择位于东侧的户型,景观面比西侧那套好很多,而且南北通透度更好。

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  如果是对产品升级有需求的朋友,可以看看6-8号楼的四房产品。楼栋是2T3设计,梯户比比上面两种都要舒适,产品上东西两个户型互为景象。不过从景观面来说,就建议选择西侧的那一套了,其次选择东侧那一套,最后再选择中间那一套(不知为啥,我对这种环绕式的产品特别不感冒)

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  配套,重教育or重商业

  配套的话,我们分教育配套和商业配套两个大项来说。其实这两个项目都是大盘,规划的教育配套这一块都还是很齐全的。逸都国际G组团一期本身配置了一所幼儿园,目前逸都国际中小学也已经开学好几年,很成熟。

  万科新都荟的话,小区内有幼儿园,但是中小学还在计划中(肯定是有的),未来应该也能满足业主的需求。不过目前确实是还没有落地,也给小区的业主带来了不便。

  教育配套的现状,逸都国际胜过万科新都荟

  商业配套上,万科新都荟有九方和宜家的基础,就直接领先逸都国际一个身位了。目前逸都的商业,大多数是小区的底商,未形成有品质的商业综合体。十字路口规划的集中商业,按中铁的风格,估计起码还有个三四年……

  而万科新都荟的九方和宜家预计19年底或者20年初肯定就能开业,下楼即消费,车都不用开,还是很便利的。

  商业配套上新都荟胜过逸都国际。

  性价比,一场新的“价格战”?

  最后说说性价比,本来两个项目处于一个水平线。但是前两个星期,新都荟发了个大招,直接打出了11500起的精装修价格,说实话从毛坯升级到精装,在金阳南商圈卖这个价格,杀伤力真的还是很强的。据说消息一放出来,周末明显看房的客户就多了很多。

  而据市场反映,逸都国际G组团目前对客户的市场报价,精装产品都在一万四左右及以上。这么一对比,产品没有明显级差的情况下,就算有交通、配套或其他优势,都难以凸显出来。所以开盘是否价格会有调整,是否能和新都荟有一场小小的“价格战”?我们拭目以待。

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